Hoe maken we woningbouw weer (vaker) financieel haalbaar?
Als ontwikkelaars of gemeenten projecten financieel niet rond kunnen rekenen, ontstaat vertraging of kunnen projecten niet doorgaan. In ons vierluik bespreken we de belangrijkste inzichten uit de studie 'De nieuwbouwcrisis beslechten: het kan, maar vraagt om scherpe keuzes van nieuw kabinet'.
Onderzoek van Stefan Groot en Carola de Groot, Rabobank
Bij de woningbouw doet zich een fenomeen voor dat lastig te rijmen is met een tekort aan woningen: bouwprojecten die financieel niet of nauwelijks rond te krijgen zijn. Het gebrek aan financiële haalbaarheid suggereert namelijk dat de kosten van woningbouw hoger liggen dan de baten. Dit ondanks de torenhoge huizenprijzen, oftewel de tol die moet worden betaald voor de woningschaarste. De verklaring voor deze paradox ligt in een imperfecte werking van de grondmarkt (hierover later meer), in de vele eisen die overheden aan de woningbouw stellen, en in de verschuiving naar binnenstedelijke bouw. Binnenstedelijke bouw is financieel lastiger haalbaar dan bouw op uitleglocaties wanneer alleen naar de kosten en baten van gebiedsontwikkeling wordt gekeken. Dat wil zeggen: zonder rekening te houden met maatschappelijke kosten en baten die voor de financiële haalbaarheid van projecten geen rol spelen.
Financiële haalbaarheid is zowel een privaat probleem…
Ontwikkelaars betalen door de hevige concurrentie om de schaarse bouwlocaties soms te veel voor grond, waardoor projecten financieel niet haalbaar zijn. Ook het grote aantal eisen dat overheden aan de bouw stellen speelt een rol, in combinatie met een te optimistische inschatting van marktpartijen van deze eisen. De eisen die overheden stellen, hoeven op lange termijn op buitenstedelijke locaties weinig effect te hebben op de financiële haalbaarheid van bouwprojecten. De grondprijs kan de kosten van de eisen die overheden stellen namelijk absorberen. Zolang landbouwgrond een flinke waardesprong doormaakt als erop mag worden gebouwd, blijft de prikkel voor woningbouw groot. Op korte termijn kan een aanscherping van eisen de financiële haalbaarheid op deze locaties wel onder druk zetten. En vooral op het gebied van duurzaamheid en het aandeel betaalbare woningen neemt het ambitieniveau toe. Dat wil niet zeggen dat deze ambities per definitie onwenselijk zijn, maar ze kunnen wel gevolgen hebben voor de bouwproductie. Bij sloop-nieuwbouw op binnenstedelijke locaties – waar veel nieuwbouw tegenwoordig plaatsvindt – is de situatie heel anders: daar bepalen de prijzen van het bestaande vastgoed de verwervingskosten. En die prijzen stijgen niet zonder meer mee met de kosten van eisen die overheden aan nieuwbouw stellen. In plaats daarvan vergroten hogere eisen de prikkel om het huidige gebruik van het bestaande vastgoed voort te zetten.
[....]
